成都2021年12月31日 /美通社/ — 12月17日，德商產投服務正式在港股上市。
近年來，物業管理行業迎來上市潮。單單2020年，全年共有18家物業服務企業成功上市。如今，這個近萬億規模的賽道，又迎來了一家優質的上市企業 — 德商產投服務（02270.HK）。
過去三年，隨著在管建築面積的增長，德商產投服務業績實現了高速增長。與此同時，公司正在重點發力商業運營服務，以實現雙輪驅動式增長。
於德商產投服務而言，實現雙輪驅動式增長的優勢也較為明顯。一方面，德商產投服務在與德商置業集團協同發展的過程中，積累了深厚的全產業價值鏈物業服務能力。公司可以通過為其他物業開發商及業主提供全產業鏈商業運營服務，獲取相關收入。
另一方面，依托德商置業集團的強大支撐，德商產投服務通過承接德商置業集團的開發面積，以及並購優質物業服務商，進一步推動在管建築面積的增長。
長期來看，德商產投服務通過發力商業運營服務以及提高在管面積規模的方式，正在實現雙輪驅動式增長，奔向屬於它的「星辰大海」。
業務高速增長，德商產投服務正在「蛻變」
德商產投服務之所以能成功上市，得益於其近幾年業績的持續高增長。招股書顯示，2018年至2020年及2021年前5個月，德商產投服務的收入分別為6396.4萬元、6911.6萬元、1.27922億元及8915.9萬元。2018年至2020年，公司收入的年復合增長率約為41.4%。
在盈利能力方面，2018年至2020年及2021年前5個月，德商產投服務的淨利潤分別為3139.4萬元、3104.3萬元、4291.3萬元及1000.3萬元。2018年至2020年，公司淨利潤的年復合增長率約為16.9%。
業績的高速增長，得益於德商產投服務在管建築面積的快速增長。2018至2020年及2021年前5個月，公司在管建築面積分別為53.35萬平方米、79.2萬平方米、383.46萬平方米，415.42萬平方米。
其中，德商產投服務在非住宅領域的在管建築面積實現了爆發式增長。2018年至2021年5月31日，公司在非住宅領域的在管建築面積從11.08萬平方米增長至229.57萬平方米。
隨著德商產投服務在非住宅領域的服務水平不斷提升，公司也把服務范圍逐漸拓寬至商業運營服務領域。
於德商產投服務而言，發力商業運營服務的意義體現在以下兩個方面：
一方面，德商產投服務可以通過為其他物業開發商及業主輸出自身積累的管理經驗，進而推動公司收入進一步增長。
另一方面，德商產投服務通過為其他物業開發商及業主提供招商服務等服務，可以推動公司收入來源多元化，進而減少業績對在管建築面積的依賴性，增強業績增長的穩定性。
回過頭看，德商產投服務能夠實現在商業運營服務領域的拓展，與其在物業管理服務行業積累的豐富經驗不無關系。
全產業價值鏈服務能力，德商產投服務的擴張「底氣」
德商產投服務之所以能夠順利拓展至商業運營服務領域，得益於公司與德商置業集團之間多年的協同發展經驗。
在與德商置業集團長期協同發展過程中，德商產投服務具備了全鏈條商業運營服務能力。目前，公司的商業運營服務能力涵蓋策劃、招商、運營、銷售、小股操盤等多個環節。具體來看：
商業項目策劃層面，德商產投服務可以提供項目前期規劃、商業策劃、協助市場拓展策劃等服務。
其中，針對一般開發項目，德商產投服務的服務內容包括前期策劃報告，含產品定位、規劃建議、財務測算；針對文旅、商業項目，德商產投服務的服務內容包括總體策劃報告，含土地梳理、文化定位、產品定位、財務測算等等。
商業項目招商層面，德商產投服務為自身商業項目、拓展類商業項目，分別提供招商管理、前期介入等多項服務。商業項目運營層面，德商產投服務為自身商業項目、拓展類商業項目，分別提供運營管理、前期介入等多項服務。
最後，在商業項目銷售上，德商產投服務擁有全渠道銷售能力的銷售團隊，可以代替傳統二手房銷售，更好地服務於大宗銷售。
值得一提的是，在獲得全鏈條商業運營服務能力的同時，德商產投服務在商業產品模型的構建上，也建立起了自己的獨特優勢。與其他商業運營企業不同，公司更加關注客群細分與精准定位，注重場景化、社交化、主題化、街區化場景營造。
例如，德商產投服務新開業地商業項目主要以10萬方以下的鄰裡型、區域型商業為主，規模在2萬方至5萬方的項目占35%，10萬方以下的項目占70%。
從目前看，德商產投服務已經打造了一批成功案例。以青年潮玩中心為例，火花社區的主要目標客群定位於Z世代青年客群。在產品形式上，火花社區主要以主題街區形式，大鋪搭配小鋪的街區形式+廣場為載體，以時尚潮流、小眾社交為核心，基礎生活服務為補充，打造具有市井文化特色和煙火氣息特色的主題商業產品。
總體而言，在物業服務、商業運營服務領域豐富的經驗優勢，正在成為德商產投服務持續向商業運營服務領域擴張的底氣。
內生加外延，德商產投服務迎來加速擴張期
對德商產投服務來說，港股上市是進入高速發展周期的開始。
過去幾年，在提升綜合服務能力的同時，德商產投服務所處的賽道也正在高速擴張。公開資料顯示，德商產投服務深耕的川渝地區正處於高速發展周期。
「十三五」以來，成渝地區發展駛入快車道。到2019年，該地區生產總值年均增長8%以上，隨著今年10月《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》（以下簡稱「《綱要》」）的發布，未來，成渝城市群仍將保持高速發展態勢。根據《綱要》指引，到2035年，成渝地區將建成實力雄厚、特色鮮明的雙城經濟圈，重慶、成都將邁入現代化國際都市行列。
經濟的飛速發展，為物業行業發展鋪就了廣闊的舞台。過去幾年，川渝地區物業管理服務市場始終保持著可觀增長。
根據弗若斯特沙利文數據，2015年至2020年，川渝地區物業管理服務公司的總收益從312億元增加到551億元，年復合增長率為12.0%。預計到2025年，川渝地區物業管理服務的總收益將達到924億元，2020年至2025年的年復合增長率為10.9%。
從當下的視角看，川渝地區物業管理服務市場的高速增長，推動了德商產投服務的業績增長。而從未來的視角看，外延式的收並購將會成為推動公司業績增長的重要動力。
招股書顯示，德商產投服務計劃將募集資金的約60%，用於戰略性投資及收購，以擴大物業管理和商業運營業務。
當下，物業管理服務公司普遍受到房企銷售面積下滑的沖擊，估值水平較年初高點出現了較大的下降。例如，從今年高點算起，碧桂園服務、融創服務這樣的行業龍頭股價跌幅均超35%。整個物業管理服務市場估值的降低，也給德商產投服務提供了一個很好的產業並購機會。
事實上，德商產投服務在並購整合方面也擁有豐富的經驗。2020年8月，德商產投服務收購中能集團，以擴大業務組合。2019年，中能集團仍處於虧損狀態，而在德商產投服務的整合下，中能集團在2020年實現盈利，淨利潤率也提升至11.5%。
長期來看，隨著原有業務的持續擴張，疊加商業運營服務的加速發力，德商產投服務將進入新一輪高速發展周期。
