近兩年營收復合增速超40%背後，德商產投服務增長從何而來
中國成都2021年12月24日 /美通社/ — 在中國，物業服務行業的歷史可追溯至二十世紀八十年代初，自此，中國物業服務行業迅速成長。2007年，國務院正式頒布了《物業管理條例》，為規範管理整個行業提供了法律框架。行業法律框架的日益成熟，進一步推動中國物業服務行業的高速增長。
如今，物業服務行業正在進入第二發展階段，即行業格局從高度分散到集中度加速提升。這也為物業公司帶來了前所未有的發展機遇。12月17日正式登陸港股市場的德商產投服務集團（02270.HK），就是其中之一。
作為深耕川渝地區的物企，德商產投服務在成都商業運營服務市場的份額位居第五。招股書顯示，公司曾榮獲成都市物業服務10強企業、中國物業服務百強企業等行業榮譽。
在行業集中度加速提升的趨勢下，德商產投服務的增長故事才剛剛開始。
01高增長背後的雙輪驅動
從業績層面看，德商產投服務過去幾年可謂是增長迅速。招股書顯示，2018年至2020年，公司分別實現收入6396.4萬元、6911.6萬元、1.27922億元，年複合增長率高達41.4%。同期，公司淨利潤從3139.4萬元增長到4291.3元，年複合增長率為16.9%。
業績的高速增長，得益於公司物業管理服務業務和增值服務業務的雙輪驅動。
物業管理服務業務方面，2018年至2020年，公司相關業務收入從3015.3萬元增長到6143.5萬元，實現翻倍。其中，住宅物業管理服務和非住宅物業管理服務業務均保持不俗增長。前者從2018年的1130.3萬元增長到2779.4萬元，而後者從1885萬元增長到3364.1萬元。
這背後得益於在管建築面積的增長。招股書顯示，2018年至2021年5月31日，德商產投服務在管物業數量從4個增長到30個，在管建築面積從53.35萬平方米增長到415.42萬平方米。其中，同期住宅物業的在管建築面積從42.27萬平方米增長到185.85萬平方米；非住宅物業的在管建築面積從11.08萬平方米增長到229.57萬平方米。
從招股書看，德商產投服務在管建築面積增長的原因主要有兩個：
一是作為德商置業集團首選的物業管理服務提供商，德商產投服務與德商置業集團已合作多年。作為成都房企銷售排行榜10強，德商置業集團每年能夠給德商產投服務提供可觀的在管面積增長。
二是作為深耕川渝地區的物企，德商產投服務也正在通過併購實現進一步增長。去年，德商產投服務完成了對中能集團的收購。截至去年年底，中能集團位於四川省六個城市的住宅及非住宅物業的在管建築面積為246.18萬平方米，合約建築面積為331.63萬平方米。
正是得益於與德商置業集團協同效益的顯現以及積極的併購動作，截至2021年5月31日，德商產投服務的合約建築面積高達736.53萬平方米。優秀的合約建築儲備，將支撐公司未來業績持續增長。
增值服務業務方面，得益於物業服務管理面積的擴大，德商產投服務也有不俗表現。2018年到2020年，公司的增值服務業務收入從3381.1萬元增長到6648.7萬元。
尤其是業主增值服務業務增速亮眼。同期公司相關業務收入從485.2萬元增長到1072.1萬元。考慮到中高端物業社區對於增值服務的需求，較普通物業社區對增值服務的需求更大，公司業主增值服務業務的占比還有很大的提升空間。
如果說，在管建築面積持續增長是德商產投服務業績增長的直接原因，那麼，坐擁川渝經濟圈則是隱藏在數據背後，推動公司長期增長的核心動力。
02地域優勢顯現，坐擁歷史性增長機遇
正所謂，一個人的成功，當然要靠自我奮鬥，但也要考慮到歷史的進程。人是如此，企業也是如此。在德商產投服務收入高速增長背後，同樣離不開其良好的地域優勢。
21世紀以來，中國西部經濟高速發展，成渝城市群作為西部核心城市群，已經成為與京津冀、長三角和粵港澳比肩的中國四大城市群之一。
「十三五」以來，成渝地區發展駛入快車道。到2019年，成渝地區生產總值年均增長8%以上，社會消費品零售總額年均增長10%以上，常住人口城鎮化率超過60%，鐵路密度達3.5公里/百平方公里，機場群旅客吞吐量超過1億人次，常住人口規模、地區經濟總量佔全國比重持續上升。
隨著今年10月《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》發佈，未來，成渝城市群仍將保持高速發展態勢。
根據《綱要》指引，到2035年，成渝地區將建成實力雄厚、特色鮮明的雙城經濟圈，重慶、成都將進入現代化國際都市行列。大幅提升人民生活品質的同時，成渝經濟圈還要對全國高質量發展的支撐帶動能力顯著增強，成為具有國際影響力的活躍增長極和強勁動力源。
經濟的飛速發展，為物業行業發展鋪就了廣闊的舞台。過去幾年，川渝地區物業管理服務市場始終保持著可觀增長。
招股書顯示，2015-2020年川渝地區物業管理服務公司的總收益從312億元增加到551億元，年複合增長率為12.0%。預計到2025年，川渝地區物業管理服務的總收益將達到924億元，2020-2025年的年複合增長率為10.9%。
在市場規模高速增長的同時，川渝地區的市場集中度仍然處於較低狀態。以成都為例，按2020年的收入排名，提供商業運營服務的前五大物業公司的市占率為4.5%。其中，德商產投服務的市占率位居第五。
從發展趨勢看，集中度提升將是未來物業管理行業發展的重要邏輯。公開資料顯示，2015至2020年，物業管理企業TOP100在管面積市場份額已經從20%左右提升至30.8%。而隨著行業集中度進一步提升，深耕川渝地區的德商產投服務，無疑擁有巨大的增長潛力。
與此同時，定位於中高端物業品牌的德商產投服務，也將充分受益於川渝地區中高端物業市場的快速增長。過去五年，川渝地區中高端物業管理服務需求增速高於普通物業管理服務需求增速。數據顯示，2015至2020年成都中高端住宅物業管理服務市場的在管總建築面積年複合增長率為7.9%，高於全市住宅物業在管總面積4.7%的年複合增長率。
未來，中高端物業市場的高增速仍將持續。招股書顯示，隨著川渝地區中高端住宅物業的進一步發展，2025年，預計中高端住宅物業管理服務市場的在管總建築面積將達到17120萬平方米，2020至2025年的年複合增長率為6.5%。
得益於德商產投服務在川渝地區的領先優勢以及中高端的品牌定位，公司業績仍然將保持高速增長。
03商業運營與增值服務，被低估的增長「引擎」
除了地域優勢外，商業運營與增值服務也是德商產投服務後續業績增長的重要邏輯。
先說前者。近年來，隨著成都商場及商業街數量的不斷增長，成都商業運營服務市場正在迅速擴大。招股書顯示，2015-2020年成都商業運營服務的在管建築總面積由730萬平方米增長到1610萬平方米，年複合增長率約為17.2%；預計2020-2025年，該市場的年複合增長率約為14.9%。
也正因為如此，德商產投服務開始佈局這一領域。2020年，德商產投服務把業務進一步擴寬至商業運營服務。
考慮到川渝地區商業運營市場空間巨大，未來德商產投服務在商業運營服務上的表現值得期待。服務品類和服務場景的擴張，也將進一步提升公司整體業務的增速及穩定性。
除了商業運營業務，德商產投服務的增值服務業務也值得重點關注。在當下的物業管理行業，增值服務仍然處於發展初期，各家物企都在嘗試以不同形式變現社區的私域流量。2020年，公司的業主增值服務收入為1072.1萬元，仍有較大提升空間。
於德商產投服務而言，過去與德商置業集團的協同效應，使其具備從早期物業規劃及開發到銷售案場服務以及後期項目運營服務的全週期服務經驗。這也能夠幫助公司後續充分挖掘增值服務的潛力。
拉長週期看，隨著商業運營與增值服務業務的持續增長，德商產投服務的價值也將進一步釋放。
