- 亞太區寫字樓市場表現強勁，是新冠疫情暴發以來全球唯一連續數個季度錄得正淨吸納量的地區
- 2021年，中國大陸一線城市寫字樓需求創歷史新高
- 亞太區 2022 年投資額預計將與2019 年峰值持平，約1,800億美元
- 中國、印度及東南亞的零售資產仍然存在長期投資機會
香港 – Media OutReach – 2021年12月8日 – 享譽全球的房地產服務及諮詢顧問公司戴德梁行近期發佈報告：《抓住發展契機——2022年亞太商業地產展望》。報告顯示，亞太區經濟將在2022年反彈，並在下半年重回全球領先地位，預計實際國內生產總值年均增速4.5%。世界其他兩大主要地區的增長將恢復正常水準。
戴德梁行亞太區洞察與分析主管Dominic Brown博士表示：“預計印度將在 2022 年引領區域增長，全年平均增長將超過9%，主要原因是疫情封鎖的解除和印度國內旺盛的消費和生產，同樣，在強勁的出口需求推動下，預計新加坡、日本和韓國的增長均將在 2022 年超出平均值。我們還預計澳大利亞的增長將出現反彈。”
中國大陸在經歷2021年極其強勁的增長之後，2022年其增長將逐漸回到正常水準。預計香港特別行政區的經濟增長率將接近疫情前5年間的平均增長率。
儘管整個地區失業率依然處於高位，但大多數市場的失業率遠低於疫情暴發後峰值。預計未來一年，失業率將處於或低於各市場五年期平均水準。失業總量資料背後包含更多資訊——專業服務、IT、金融和製造業的勞動力緊張，與之相比，”K 形”復蘇路徑顯示零售、旅遊和服務業疲軟。此外，新加坡和澳大利亞等依賴移民增加勞動力儲備的國家更易受到勞動力短缺的衝擊，至少在全球移民大量恢復前會保持現狀。因此，市場所需商業技能與可用勞動力之間的不匹配愈發嚴重，從而導致人才爭奪更加激烈。
此外，越來越多的證據表明，目前積極打算在未來12個月內換工作的員工越來越多，這一趨勢——即”辭職大潮”——可能將在亞太部分地區發生。關鍵信號在於企業租戶應優先考慮如何在短期內保留和招聘人才，並通過投資技術和房地產領域來提高生產力。
寫字樓市場前景：亞太區在疫情期間表現強勁
根據報告，亞太區寫字樓市場韌性凸顯，是自新冠疫情以來全球唯一連續幾個季度錄得正淨吸納量的地區。儘管空置率小幅上升，但上升幅度非常小，還主要是由於供大於求造成的，租金僅面臨些許下行壓力。
亞太區前景樂觀，預計 2021 年全年的寫字樓需求將達到 5,500 萬平方英尺。儘管德爾塔變異株出現後，亞太區大部分地區重新開機封鎖，但需求仍比 2020 年高出 77%，這很大程度上是因為中國大陸一線城市需求強勁。
展望 2022 年，預計需求將增至 7,200萬平方英尺，這體現了亞太區復蘇強勁並在 2023 年恢復到疫情前水準，即約8,300萬平方英尺。儘管靈活辦公方式可能在該地區繼續推廣，但預計對需求的影響甚微。因為與美國和歐洲相比，亞太區更多的員工已經恢復辦公室辦公。尤其在中國，員工沒有呈現頻繁遠端辦公的意願。
展望未來，預計就業增長和逐步恢復辦公室辦公可能會抵消遠端工作帶來的潛在衝擊。儘管預計2023年亞太區的空置率將增至18%，亞太區許多市場在未來兩年內會面臨供應有限的情況。
戴德梁行大中華區租戶研究主管SHAUN BRODIE表示：”預計2022年大多數市場的寫字樓需求將會回升，因為租戶決策越來越多地關注自身的企業選址，儘管中國大陸見證了2021年破紀錄的需求高漲後可能會有所放緩。但在供應側，預計許多市場新增供應會低於平均水準。目前中國大陸一線城市的新增供應低於歷史平均水準約20%。”
戴德梁行香港研究部主管陳健珩表示：”與內地城市相反，香港將迎來大量供應入市。我們預計未來兩年新寫字樓落成量接近500萬平方英尺，期間整體租金將維持具競爭力水準。這正好是難得的機會讓租戶以可負擔的價錢承租高質素物業，至於業主亦可趁此機會重整租戶行業組合，為物業收益謀求長遠可持續增長。”
目前預計亞太區大部分市場的租金將在2021年底至2022年初觸底。與今年年初時所做的預測相比，觸底時間提前了大約12個月。
投資展望：2021年有望再創歷史新高
雖然投資市場也受疫情衝擊，但反彈較快。預計 2022 年的投資額將與 2019 年的創紀錄水準相當，約為 1,800 億美元。主要驅動因素包括：儘管部分地區利率小幅上漲但依然超低、利用房地產對沖通脹、創紀錄的備用基金金額以及投資者更加關注資本配置。
雖然我們預計市場將保持高度活躍，但對工業資產的關注可能抑制平均交易規模，因此更多的交易活動未必提高整體交易量。但是如果有足夠的優質資產或大型投資組合進入市場，總交易量可能超過該數位。
戴德梁行大中華區研究部董事陳妍斐表示：“資料中心、租賃公寓和生命科學等新興資產類別吸引了尋求更高收益率和/或更低波動性的投資者。它們均有強勁的增長前景，並提供良好的分散投資收益。我們預計這些資產類別將越來越受到投資者的追捧，其中在中國大陸一些城市，租賃公寓已經開始受到青睞。”
儘管受到疫情衝擊，零售和休閒/旅遊行業幾乎沒有蕭條的跡象。剛需零售業幾乎未受經濟衰退的影響。可自由支配支出的前景走勢將由國內消費和旅遊流量的反彈力度決定。然而，亞太地區的幾個市場，尤其是在中國大陸、印度和東南亞，人均實體零售面積仍未充分滿足，因此不應忽視這些市場的長期投資機會。
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關於戴德梁行
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