大灣區整體交投氣氛於下半年隨調控放寬逐步回暖

國企、實業用家及内地資金表現相對活躍

香港 – Media OutReach Newswire – 2024年1月18日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表大灣區住宅市場及商業物業投資市場2023回顧及2024展望。2023年，雖然內地復常通關後未見大灣區樓市及投資市場出現大幅反彈，然而下半年隨著中央和各地方政府逐步放寬樓市調控政策，住宅市場氣氛漸趨穩定，而商業物業大手投資市場(億元人民幣以上) 亦見內地資金及國企更積極部署並尋找投資機會。展望2024年將迎來復甦的一年，隨著大灣區交通配套更趨完善，以及市場預期更多利好政策出台，相信將為大灣區城市的住宅及投資市場帶來正面支持作用。

大灣區住宅市場

2023年，大灣區住宅市場整體氣氛維持審慎，然而自8月下旬政府開始推行不同刺激樓市的措施，大灣區部分城市相繼落地”認房不認貸”、降低首付比例、取消限購、降低房貸利率等政策，有助釋放市場上的剛性需求和提升潛在買家對後市的信心。大灣區整體一手住宅交投自3月開始回落後，於8月份觸底並逐步回穩，11月成交量更加較8月高出27% (圖一)，全年總成交錄得37.8萬套，較去年全年跌6.2%。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生表示：「按照過往經驗，每當新政策出台後市場都需要一段時間去消化，所以短期內雖然難以刺激住宅成交量大增，但相信在各項調控政策的放寬下，潛在買家的入市壓力能夠得以舒緩，當中”認房不認貸”、降低首付比例、取消限購等政策更有助重新釋放換樓買家的需求。展望2024年，隨著大灣區深化融合，預期將有更多港人考慮於各大灣區城市置業，而現時港元較人民幣走強亦有利香港買家入市。同時，大灣區內各市基建交通連通性不斷提升，住宅市場將受益於更加便捷的流動性，而政府的城市更新和產業發展策略將繼續推動住宅市場穩健發展，預料2024年一手住宅成交每月平均宗數有望達3萬3千宗左右水平，即全年總成交宗數有望回升5%至接近40萬宗水平。」

更能反映市況的二手價格方面，以具指標作用的深圳為例，根據戴德梁行提供的深圳中高端二手住宅價格指數，2023年二手樓價持續調整，其中，第四季跌幅稍微擴大，全年樓價較2022年回落5.3%(圖二)。縱觀2023年，大灣區住宅市場仍處於鞏固期，潛在買家普遍期待政府鬆綁和更多刺激樓市措施出台，故多持觀望態度，影響整體成交量和售價。然而，隨著第三季末各種調控政策逐步放寬，將有助穩定市場信心並帶動成交量上升，支持2024年上半年住宅樓價平穩發展。

大灣區商業物業投資成交宗數與金額

雖然受全球普遍高息環境影響，2023年大灣區商業物業投資相對平穩，全年總投資金額達661億元人民幣，為5年內第二高水平。同時，大灣區投資金額共佔全國億元以上大宗交易約三成，相比2018年大灣區概念初出台時的18%增長了不少，反映大灣區商用物業越受市場重視(圖三)。成交宗數方面，隨著整體投資氣氛於2023年下半年改善，全年交易宗數錄得85宗，為三年來最高。

戴德梁行執行董事及中國資本市場部香港主管陳彩麗女士表示：「2023大灣區商業物業全年總投資佔全國約29.4% 再創新高, 金額貼近2019年亦高於本行年中預期, 可見大灣區概念越來越受投資者重視。在離岸人民幣借貸利率遠高於在岸利率的情況下，海外機構投資者在高息環境中多處於重整資產配置周期，故投資活動較爲淡靜，與此同時，不少房地產基金在內地放售資產包時更願意提供折讓以吸引買家。相比之下，内地資金如國企、實業買家和私人投資者表現相對活躍，紛紛在物業價格回歸理性和借貸利率回落的環境下撈底，趁機吸納市場上的待售物業作長線投資，當中內資投資金額更佔2023全年總成交金額的98%(圖四)。」

大灣區商業物業投資類別

以交易物業類型劃分，辦公類項目繼續受投資者關注，當中寫字樓/研發辦公物業更佔2023年總投資金額超過一半。過去幾個月，商業項目投資氣氛逐漸回暖，當中大宗成交亦不乏涉及接管交易的個案，價格亦較疫情前相宜。陳女士補充：「展望2024年，中國大陸利率仍處於下行通道，有助刺激投融資活動。傳統物業投資將以具增值潛力的高標物流資產包最受關注。同時，公募REIT市場規模超千億，底層資產類型逐步增加，產業園項目、長租公寓項目、消費基礎設施項目亦備受投資者注目。市場上除了見到保險資金及金融機構著眼物色具穩定收益的核心資產外，實體企業及地方國企亦積極佈局尋找購置一線核心資產的機會。預計今年可能會有更多的大灣區優質資產的價格回調, 投資者有更多選擇及機會。」

圖一：大灣區一手住宅銷售數字
圖二：深圳中高端二手住宅價格指數變動
圖三：大灣區物業投資成交佔全國成交比例（2018-2023）
圖四：2023年大灣區物業投資成交內外資買家佔比(按交易金額)
圖五： 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生（左）、戴德梁行執行董事及中國資本市場部香港主管陳彩麗女士(右)。
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