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台灣炒房炒得熱烈，房價因此節節高升，似乎已經演變成專屬於有錢人的戰場，有一些民眾因此想轉戰法拍屋市場，因為法拍屋最大的優點就是「便宜」，然而，法拍屋也可能暗藏許多風險，104法拍網業務主任段懿真以多年經驗分享法拍屋的特點與風險，以及購買法拍屋的流程與注意事項，讓初次投入法拍屋市場的新手們有所準備，可以購買到心儀的物件，避免踩雷吃虧的風險。

▲段懿真(右)獲年度百萬經理人。(圖/段懿真提供)

Q1法拍屋是什麼？

段懿真主任說明，法拍屋，顧名思義就是「遭到法院強制拍賣的房屋」。為什麼會遭到法院強制拍賣？包括：債務人欠銀行錢，例如：信用卡卡債、房屋貸款未繳超過三個月，或欠國稅局稅款，以及個人民間借貸，包含積欠管理費等。 當債務人沒有能力償還債務，債權人可依照強制執行法，向法院聲請強制執行，若債務人名下有不動產，法院即可查封該房屋，進行估價拍賣，並且將拍賣所得依照設定順位償還給債權人。

Q2購買法拍屋有哪些特點？還有哪些風險、缺點？

法拍屋的特點除了便宜之外，有機會找到屋況及裝潢不錯的物件，而透過房屋仲介買不到的房子，在法拍市場也可以買到。段懿真主任表示，因為債務人的債務龐大到已超出房屋的價值，因此就算透過房屋仲介處理、賣出，也無法償還債務，於是便透由法拍屋的形式拍賣，這種法拍屋投標人數會很多，標價也會寫得很高甚至衝到上一拍價錢，因為這些人已在房屋仲介看屋許久，但仍找不到心儀的房屋，因此看到有法拍物件，就立即進場參與投標。

段懿真主任強調，購買法拍屋的風險在於法院 ，「強制執行法第六十九條規定「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任，小至房屋漏水，大至買到兇宅、輻射屋或海砂屋時，這種買賣屬於「有重大瑕疵的買賣」，原則上售屋者都要負責，但是法拍屋却是例外，這是因為法拍屋不用負民法規範的「瑕疵擔保」責任，標下來就不能棄標，否則保證金有可能被沒收。若有問題也無法向法院請求賠償，只能說自己事先沒有做功課或請教專業人士。法拍屋也有不點交的問題，不點交的房子銀行則無法代墊投標尾款，再來還要負擔額外支出，例如：律師費、裁判費、搬遷費等。相對的競爭者人數少，得標價就不會很高，有可能市價五折。新手建議購買法拍屋還是找尋可點交的物件。

此外，仍有1-2成的凶宅，法院短時間無法得知，所以公告欄也不會記載，投標者應該要特別注意小心調查，才不致於買到凶宅。

Q3購買法拍屋的流程？

段懿真主任表示，「投標三要件」準備保證金、身分證、私人印章（便張即可）。

投標前一定要去房屋附近確認周圍環境，如果民眾有意願購置，要進行投標，先確認手頭上資金是否足夠，假設資金不足，請找可代墊投標尾款的銀行。

因為法拍屋規定，一個禮拜內要全部繳清尾款，假設拍賣價格1千萬，保證金200萬，其餘800萬須於一週內繳清尾款。

繳清尾款，2週後左右就會收到法院「不動產權利移轉證明書」得標人就可以去申報契稅過戶與移轉，若是由銀行代墊尾款，不動產移轉證書會交由銀行，銀行透過其代書辦理過戶與移轉，一個月內即可取得不動產所有權狀。

同時銀行也會在這個階段設定房屋的抵押權，並將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。

當購屋屋主拿到不動產移轉證書時，也可同時申請點交。段懿真主任解釋，點交時要送「3張狀紙」，第一張是15日自動搬遷、第二張法院履勘、第三是法院強制執行搬遷，整個流程大約進行4個月。交由專業人士點交 ，最快一個月內可以點交完成交屋給拍定人。

▲104法拍網業務主任段懿真。(圖/段懿真提供)

有興趣想要了解法拍屋相關資訊的民眾，可查找司法院的公開資訊，或是上網搜尋「104法拍網或透明房訊」官方網站或手機APP，都會有詳細資訊，或可洽詢在法拍市場上擁有多年豐富經驗、曾榮獲年度百萬經理人的段懿真主任，替民眾詳細分析行情、投標價格等，降低購屋風險，並且有機會找到喜愛的法拍屋物件。

▲拍定人與段懿真(右)合影。(圖/段懿真提供)