本港銀行隨美國減息 市場氣氛轉趨明朗化 寫字樓待租率改善 核心街舖租金輕微回升

• 甲級寫字樓淨吸納量連續四個季度錄得正數，本季吸納面積達324,100平方呎，使待租率回落至19.3%。
• 零售一線街租務稍趨活躍，各核心區街鋪租金按季續見低單位數增長；金融類租戶趁機進駐核心地段據點。
• 住宅市場終於迎來減息信號，惟買家需時消化消息，第三季交易宗數僅錄得10,200伙; 樓價在息口高企下仍然受壓，今年首8個月累跌6.2%。

香港 – Media OutReach Newswire – 2024年10月8日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2024第三季回顧及展望。隨著美國聯儲局在9月開始減息周期，加上股票市場於近日反彈，為住宅市場帶來利好信號，相信市場氣氛和交投在第四季會改善。甲級寫字樓市場連續四個季度錄得正吸納量，季内亦錄得不少逾萬呎以上的大手租務成交，使待租率下調至19.3%。零售市道方面，整體核心街舖空置率及租金持續改善， 然而，旅客消費模式改變加上港人北上消費成風，為飲食業帶來挑戰，各區餐飲業租金於第三季均呈下調趨勢。

甲級寫字樓租賃市場：第三季淨吸納量維持正數 待租率兩年以來首次回落

第三季甲級寫字樓整體淨吸納量錄得324,100平方呎，年初至今三個季度共錄得約98萬平方呎的淨吸納面積。新租賃活動方面，第三季新租賃面積錄得83萬平方呎，當中以尖沙咀、中區及九龍東佔比最高，分別佔本季新租賃面積的23%、19%及19%。至於不同行業的表現，以租賃面積計算，銀行及金融業(38%)佔比最高，其次為消費品及製造業(18%)及專業服務業及房地產(16%)。

由於季内未有新寫字樓項目落成，整體待租率下調至19.3%水平，是2022年第一季度以來首度錄下跌。租金方面，整體甲級寫字樓租金調整步伐於第三季度加快，按季下調2.4%，年初至今跌4.3% (圖一)。由於現時企業需求仍以成本控制及升級搬遷爲主，業主方亦採取各種靈活租賃方案吸引租戶，令寫字樓租金表現繼續回軟，預期全年租金將錄得6至8%跌幅。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生表示：「香港甲級寫字樓市場連續四個季度錄得正吸納量，同時第三季亦看到不少逾萬呎以上的大手租務成交，待租率更是2022年第一季以後首次錄得回落，反映今年寫字樓市場的租務成交較上年活躍。展望後市，最近減息周期開始啓動，國内的宏觀經濟政策亦大幅刺激中港股票市場，再加上首三季香港首次公開招股(IPO)市場重返全球第四位，相信有助金融市場的持續復甦，從而支持及帶動銀行及金融服務業租戶對甲級寫字樓的需求。」

商舖租賃市場：街舖租賃活動有所增加 整體街舖空置率持續改善

受訪港旅客及本地居民消費模式轉變影響，以及港元匯率持續高企削弱旅客購買力，今年1月至8月本地零售業總銷售貨額總計2,498億港元，較去年同期跌7.7%。各主要零售類別中，一向受旅客歡迎的”珠寶及鐘錶”和”服裝及配飾”的銷貨價值分別按年下跌15.8%和11.0%。唯一仍然保持增長的主要類別為”藥物及化妝品”，按年升6.8%。

在第三季，一線街舖的租賃活動更爲活躍，由於現時核心區的租金水平仍具吸引力，季內錄得來自本地和國際品牌的新租賃活動。整體一線街舖空置率繼續改善至8%，為疫情以來新低。當中以九龍區的改善情況較爲明顯，旺角空置率按季下調2.7個百分點至8.4%，尖沙咀則回落至9.4%；銅鑼灣空置率按季持平，而中環微升至8.6%。隨著租賃氣氛回暖，各區一線街舖租金在第三季持續改善，銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角的租金的按季升幅介乎1.0%至2.3%不等。然而，在旅客和居民消費模式改變下，餐飲業營運商正面對不少競爭和挑戰，各區餐飲租金輕微下調1.5%至2.5%。

蕭亮輝先生表示：「從本季街鋪租務成交所見，租賃需求以港島核心區較為活躍。除此之外，我們亦留意到過去半年金融類相關租戶積極地在核心區擴充，例如有幾家銀行在核心地段開設財富管理中心以吸引更多高淨值本地和内地客戶資金；同時亦有線上證券交易所在旺區設置門市實體店，以提升品牌知名度和招攬更多客群。展望後市，近期中央政府推出各項刺激經濟措施，加上隨著美國聯儲局落實減息，港元走強的情況有望得到緩和，或能進一步刺激旅客消費意欲。此外，中港股票市場逐見升勢，相信對消費力也能起提振作用。這些正面信息將繼續支持香港零售市道復甦，預期全年各區核心街舖租金有望錄得4%至9%增長。」

住宅市場：減息對樓市影響需時間反映 預期第四季交投將改善

隨著美國聯儲局於9月份落實減息，長逾兩年的加息周期正式結束，整體市場氣氛轉爲明朗化。然而，雖然香港銀行立即跟隨美國減息，惟息口仍然處於相對高位，減息作用未必能即時反映。成交量方面，七、八月份在議息前夕市場觀望氣氛濃厚、住宅成交量均處於4,000宗以下低位水平，即使九月中旬落實減息後，成交量亦未見大幅反彈，僅為約2,850宗。部分準買家在減息後仍然保持審慎，續觀察未來幾個月能否形成一個持續減息周期而決定是否入市。另一方面，一月至八月的一手成交約佔整體住宅交投數目的32%，減息後我們留意到不少發展商積極部署去貨，預期及後幾個月的一手成交將繼續保持活躍。

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生指出：「政府差估署數據，住宅價格於季内繼續調整，最新數據顯示八月指數按月跌1.7%，使今年首8個月累跌6.2%。若根據戴德梁行數據，中小型私人住宅售價指數自年初至9月累計下調8.3%，各類市場的樓價在過去幾個月均進一步回落。當中代表細價盤的沙田第一城按季下調7.4%；代表中價市場的太古城按季錄得3.6%跌幅；而代表豪宅市場的貝沙灣則按季跌4.9%。然而，減息後本行錄得的詢價量有輕微回升的趨勢，預計市場信心及成交量有機會在第四季逐步回升，預計全年成交量比去年低位回升15至20%至五萬伙左右。」

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「美國聯儲局於九月減息半厘，香港主要銀行亦立即調整相應息率，為市場釋出正面減息信號。雖然樓市未見即時反彈，但最近股票市場向好，並錄得歷史成交新高，反映投資者信心逐步回籠。展望第四季，在高息環境及私樓供應充裕的情況下，短期内樓市仍存在不少壓力，市場走向需進一步觀察及後的減息幅度和股市表現。傳統來講，減息利好樓市，而股市亦先行樓市幾個月時間，若美國能持續減息及股市持續向好，在財富效應的帶動下將有利住宅市場的後市發展。預計樓價於第四季進入整固期，全年跌幅或在5%內。另一邊廂，受外來專才及學生需求推動，住宅租務市場更趨活躍，今年首8個月租金指數逆市上升6.2%，全年或錄得5%至10%升幅。」
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